Obligation de signer un contrat

La réservation d'une location de vacances s'effectue par un contrat de location écrit :

• de particulier à particulier,
• ou de particulier à professionnel (par exemple, par l'intermédiaire d'une agence immobilière).

La conclusion du contrat peut aussi s'effectuer par simple échange de courrier postal.

Le contrat doit être signé en 2 exemplaires. Un exemplaire doit être conservé par le loueur et un autre par le locataire.

Contenu du contrat

Durée de location

Le contrat doit préciser la date de prise d'effet et la durée de la location.

Pour un même locataire :

• la durée du contrat ne peut excéder 90 jours consécutifs,
• au-delà de 90 jours consécutifs, le contrat ne peut pas être renouvelé.

Signataires

Concernant les signataires, le contrat doit préciser :

• le nom du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire)
• le nom du locataire

Caractéristiques du logement

Concernant le logement, le contrat doit préciser :

• Adresse du logement
• Catégorie de classement (si le meublé est classé)
• Superficie habitable
• Description de l'agencement intérieur
• Inventaire du mobilier
• Équipements et services à disposition (par exemples : garage, parking, jeux d'enfants). En cas de présence d'une piscine privative, le loueur doit démontrer qu'il respecte les exigences de sécurité permettant de lutter contre les noyades accidentelles

Occupants du logement

S'agissant des occupants du logement, le contrat peut mentionner :

• le nombre maximum d'occupants autorisé,
• que la présence de tout animal dans le logement est interdite.

Paiement de la location

Concernant le coût de la location, le contrat doit préciser :

• le prix de la location et les conditions de paiement (dont l'acompte ou les arrhes et le dépôt de garantie éventuel et les conditions de sa restitution). Lorsque le contrat est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel, le montant des sommes exigées en gage avant la location (arrhes, acomptes et dépôt de garantie cumulés) ne peut excéder 25 % du prix de la location,
• le montant prévisionnel de la taxe de séjour. Lorsque le logement est loué par l'intermédiaire d'un site de réservation en ligne, la taxe de séjour est perçue directement par le site internet et est reversée à la commune concernée.

Lorsque le contrat est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel, le contrat doit en plus préciser les conditions de sa rémunération (montant, versement, partage du coût entre le loueur et le locataire).

Annulation de la réservation

Le contrat peut mentionner les conséquences de l'annulation d'une réservation, par le propriétaire ou par le locataire.

Si rien n'est indiqué dans le contrat, les conséquences sont celles prévues par la réglementation.

Le propriétaire, avant la mise en location du logement, doit effectuer plusieurs démarches (mairie, impôts, ...). Ces démarches diffèrent selon qu'il met en location :

• sa résidence principale,
• ou une résidence secondaire.

Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie en respectant ce qui a été convenu dans le contrat de location. La restitution a lieu, en général, en fin de séjour ou dans les jours qui suivent. Elle doit intervenir au plus tard dans les 3 mois.

Le montant du dépôt de garantie peut être éventuellement diminué :

• Des sommes couvrant les consommations d'eau, de chauffage et d'électricité du locataire, si le contrat de location le prévoit
• Des frais destinés à couvrir les réparations à effectuer dans le logement si des dégradations causées par le locataire ont été constatées. Le locataire est en droit d'exiger les justificatifs des frais qui lui sont demandés.

Un état des lieux doit être réalisé en présence du propriétaire (ou de son représentant) et du locataire. Il doit être aussi précis que possible.

En matière d'assurance, le propriétaire peut :

• Exiger du locataire qu'il lui fournisse une attestation d'assurance "responsabilité civile spéciale villégiature"
• Ou prendre lui-même en charge cette assurance, en partie ou en totalité

Si le contrat habitation du locataire ne contient pas la garantie villégiature, le locataire peut :

• Soit conclure un contrat d'assurance spécifique auprès de l'assureur de son choix, pour la période de location du meublé
• Soit souscrire un avenant à son contrat d'assurance habitation, avec cette garantie villégiature

Le locataire doit utiliser paisiblement le logement et répondre des dégradations.

Il doit respecter le nombre maximal de personnes autorisées à occuper le logement, si le propriétaire a fixé ce maximum.

Si le locataire décide de partir de façon anticipée du logement pour des raisons personnelles, aucun remboursement partiel n'est dû automatiquement par le propriétaire.

La réservation peut être annulée par le locataire ou par le loueur pour diverses raisons (par exemple : imprévus familiaux, accident).

Si le contrat prévoit les conséquences d'une telle annulation, il faut les appliquer.

Si le contrat ne précise rien, les conséquences sont les suivantes :

Si le logement n'est pas conforme à la description faite dans le contrat de location, le locataire peut :

• s'il ne peut pas rester dans le logement, demander au loueur le remboursement du prix de la location en lui adressant un courrier (de préférence par lettre recommandée avec avis de réception),
• et/ou porter plainte auprès de la direction départementale en charge de la protection des populations (DDPP ou DDCSPP) du lieu du logement.

Le meublé de tourisme est un hébergement individuel de type villa, appartement, studio meublé proposé à la location. Il doit notamment comporter les équipements suivants :

• Meubles
• Literie
• Gazinière ou plaques chauffantes
• Réfrigérateur
• Ustensiles de cuisine

Vous devez proposer votre logement à un client qui correspond aux 3 caractéristiques suivantes :

• Il a l'usage exclusif du logement loué, c'est-à-dire que vous n'êtes pas présent durant la location
• Il utilise le logement comme résidence secondaire, il ne s'agit pas de son domicile
• Il y réside pour une courte durée (location à la journée, à la semaine ou au mois)

Vous ne pouvez louer votre logement à un même client plus de 90 jours consécutifs par année civile.

Si le client n'est pas de nationalité française, vous devez lui faire remplir une fiche de police.

Lorsque votre commune applique la taxe de séjour, le client doit la payer. Vous devez collecter le montant de la taxe de séjour auprès du client, puis la reverser à la commune. Si vous faites appel à une plateforme comme intermédiaire de paiement, c'est à cette plateforme qu'il revient de collecter la taxe de séjour au réel et de la reverser à la commune.

Vous pouvez connaître le montant de la taxe séjour pratiqué par votre commune à l'aide de ce téléservice :

Lorsque le logement fait partie d'une copropriété, vous devez vérifier que le règlement de copropriété ne comprend pas de clause d'habitation exclusivement bourgeoise. La présence de cette clause interdit toute activité professionnelle, notamment le meublé de tourisme.

Vous devez demander votre inscription au répertoire Sirène de l'Insee. Cette formalité est gratuite.

Vous devez réaliser cette formalité sur le site internet du guichet des formalités des entreprises :

Cette démarche faite, l'Insee vous attribue un numéro SIRET.

Ce numéro vous permet de vous identifier auprès des servies fiscaux lors des démarches suivantes :

• Déclaration complémentaire de revenus. En effet, les revenus tirés de la location, en tant que loueur non professionnel, sont soumis à l'impôt sur le revenu.
• Paiement de cotisations sociales, au-delà d'un certain montant de revenus tirés de la location
• Paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE), selon votre situation (lieu et utilisation personnelle du bien loué).

Vous devez déclarer votre meublé de tourisme en mairie.

3 procédures existent :

• Dans certaines très grandes communes (comme Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse, Tours...), vous devez d'abord demander une autorisation de changement d'usage. Si vous l'obtenez, vous devez ensuite faire la déclaration de votre meublé de tourisme.
• Dans les autres grandes communes (notamment les communes de plus de 200 000 habitants, les communes des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) vous devez d'abord faire une déclaration, puis demander une autorisation de changement d'usage.
• Dans toutes les autres communes, faire une déclaration suffit.

Vous devez interroger votre mairie pour connaître la démarche à faire :

Comment obtenir le classement ?

Vous pouvez demander le classement de votre meublé de tourisme à l'organisme évaluateur accrédité ou agréé de votre choix (figurant sur les listes du site internet d'Atout France) à l'aide du formulaire suivant :

L'organisme évaluateur visite le logement. Dans le mois suivant cette visite, il vous remet un certificat de visite comprenant les éléments suivants :

• Rapport et grille de contrôle
• Proposition de décision de classement de votre meublé pour la catégorie mentionnée dans le rapport de contrôle

Vous avez 15 jours à compter de la réception du certificat de visite pour refuser la proposition de classement. Passé ce délai et en l'absence de refus, le classement est acquis.

La décision est valable 5 ans. Elle indique les éléments suivants :

• Votre nom (et éventuellement le nom de votre mandataire)
• Adresse du meublé de tourisme, nombre de personnes pouvant être accueillies et catégorie de classement du meublé

Vous devez afficher la décision de classement de manière visible dans le meublé.

En cas d'absence ou d'insuffisance grave d'entretien de votre meublé, le préfet peut le radier de la liste des meublés classés.

Si le descriptif annoncé ou le classement affiché ne correspond aux caractéristiques de votre meublé, le client peut saisir la direction départementale de la protection des populations (DDPP ou DDCSPP) pour pratique commerciale trompeuse :

Quelles sont les avantages du classement ?

Le classement d'un meublé de tourisme permet d'indiquer son niveau de confort et d'équipement au client. Il en existe 5 catégories (de 1 à 5 étoiles).

Pour cela, vous devez utiliser ces formulaires :

Les formulaires sont à envoyer au centre des finances publiques :

Si vous faites appel à un intermédiaire (entremetteur ou négociateur, ou plateforme internet), il doit vous informer de vos obligations (déclaration, demande d'autorisation).

Avant la publication de l'annonce de location, vous devez fournir à cet intermédiaire une attestation sur l'honneur. Votre devez attester sur l'honneur que vous avez bien rempli les obligations préalables (déclaration, voire autorisation de changement d'usage) et que le logement n'est pas votre résidence principale. Si la mairie vous a attribué un numéro de déclaration, vous devez également indiquer ce numéro à votre intermédiaire.

Vous pouvez vous aider de ce modèle d'attestation sur l'honneur :

Vous devez respecter les autres règles de mise en location d'un meublé de tourisme, notamment en matière de contrat de location et d'assurance.